부동산 투자시 개인투자와 법인투자의 장단점

부동산 투자 시 개인투자와 법인투자의 장점과 단점

 

부동산 투자시 개인투자의 장점은 세금처리가 간단하고 별도의 관리비용이 들지 않는다는 것이다. 하지만 단점의 경우 소득이 많을 경우에는 종합소득세 합산과세로 세금이 많아진다. 그리고 대표이사 급여처리가 불가능하고 건강보험료를 포함한 4대 보험료가 많이 나온다. 법인 투자의 장점은 법인세 결손금 15년 이월이 가능한 것과 개인보다 동일 과세표준 기준 세금이 낮다는 것이다. 또한 대출시에 DSR 제한이 없고 명의를 무한대로 찍어낼 수 있기 때문에 계속 만들 수 있다. 그리고 매출에서 비용을 차감한 순이익에서 세금 납부가 가능하다. 한마디로 여러 가지 항목으로 비용처리가 가능하다. 하지만 법인 투자의 단점은 기장료나 결산과 같은 고정적인 관리비용이 발생하고 과밀억제권역 내 부동산 취득시에 취득세 중과 가능성이 있다. 또한 주택 취득 시에는 취득세 12%ㅇ 부가되고 법인에서 개인으로 배당시에 세금이 부과된다는 점이다. 뿐만 아니라 부동산을 10년을 보유하던 100년을 보유하던 장기보유특별공제가 불가능하고 전용면적 85 초과 주택 매도 시에 건물분 부가세를 10% 부과한다. 당연한 이야기이겠지만 자금 흐름이 투명해야 한다는 점 그리고 2021년 1월 1일 이후로 주택에 추가과세 20% 가 더해진다.

 

그럼에도 불구하고 법인 투자를 많이 하는 이유는 세금과 명의, 4대보험, 대출 네 가지 측면에서 강점이 있기 때문이다. 아마 이런 장점들 때문에 개인들이 법인설립을 하여 법인형태로 투자하는 것이 아닐까 싶다. 물론 개인 투자자도 주택수 보유 여부나 보유기간에 따라 세금 요율이 달라지긴 하지만 단기적으로 양도차익을 실현하고 싶을 때에는 법인투자가 유리한 것이 사실이다. 다만 개인투자자에게 가장 유리한 부분은 1세대 1주택 비과세, 분양권, 재건축 부분에서 개인명의로 투자하는 것이 유리할 수 있다. 

 

단편적으로 개인투자가 좋은지 법인투자가 좋은지 한 면만 보는 것이 아니라 법인설립을 통해 한 가지의 옵션을 더 만들어 놓고 각종 규제와 세금등 어느 쪽을 이용할 때 더 유리할지 체크해보고 투자하는 것이 포인트이다.